상가 공실률 상승, 수익형 부동산의 대안은 무엇인가

안녕하세요, 골댕이의 부동산 장부입니다.
한때 은퇴자와 고액 자산가의 대표 투자처였던 상가.
하지만 최근엔 전국 곳곳에서 공실률이 치솟고,
“수익형 부동산에 투자해도 괜찮은 걸까?”라는 고민이 커지고 있습니다.

오늘은 2025년 기준으로 상가 시장의 변화 흐름과 함께,
지금 주목받고 있는 대체 수익형 부동산 투자처들을 정리해보겠습니다.

 

1. 상가 공실률이 왜 계속 오를까?

 

 

1. 소비패턴 변화와 온라인 중심 상권 약화
   코로나 이후 배달과 온라인 소비에 익숙해진 소비자들은
   오프라인 상가를 덜 찾게 되면서 도보 유동인구 자체가 줄어들었습니다.
2. 신규 상가 공급은 늘었지만 수요는 제자리
   지방·수도권 외곽에 임대용 상가가 과잉 공급되며 공실이 심화됐습니다.
3. 고정 임대료 부담 증가
   금리 인상으로 보유비용이 커지면서,
   공실 시 손실을 감당하기 어려운 구조가 되었습니다.

 

 

2. 상가 투자의 리스크와 수익률 변화

 

1. 공실 기간이 길어 수익률이 낮아짐
   예전에는 연 5~6% 수익률이 일반적이었지만,
   2025년 현재는 실질 수익률 3~4% 이하인 경우도 흔합니다.
2. 권리금과 실질 임대료의 괴리
   권리금이 붙은 상가의 경우,
   공실이 날 경우 그만큼 초기 손실을 메우기 어려워집니다.
3. 세금 및 관리비 부담 증가
   건물 노후화에 따라 유지보수비용이 커지고,
   종합부동산세·재산세 등의 세금도 수익을 까먹는 구조입니다.

 

3. 수익형 부동산의 현실적 대안 3가지

 

1. 소형 오피스텔 또는 역세권 아파트 임대

• 최근 전세에서 월세로 수요가 이동하며
• 1~2인 가구 중심의 고정 수익 창출 가능
• 특히 역세권+신축 위주로 접근하면 공실 리스크 낮음

2. 코리빙(Co-living) 공유주거 투자

• 1인 가구 증가에 맞춘 공유주택, 셰어하우스형 소형 건물 투자
• 단기 임대, 공실 관리 효율성 높음
• 이미 서울 강남, 성수, 합정 등에선 운영형 코리빙이 자리 잡고 있음

3. 리츠(REITs) 또는 상업용 펀드 투자

• 직접 상가 매입보다 리스크 분산된 리츠 활용 가능
• 데이터센터·물류센터 등 장기수익형 자산을 중심으로
• 안정적 배당률 제공 (연 4~6%대)

 

4. 이런 사람에겐 대체 투자처가 더 적합하다

 

 

1. 노후 임대 수익을 원하지만 공실 관리에 부담을 느끼는 경우

• 상가 대신 소형 주거용 임대나 코리빙 구조가 유리함

2. 큰 자금 없이도 분산 투자하고 싶은 경우

• 리츠, 상업용 펀드 등 간접 투자 방식이 부담이 적고 관리도 쉬움

3. 시세차익보다 매달 일정 수익을 목표로 하는 경우

• 월세 수익형 부동산 or 리츠는 현금흐름 중심 자산에 적합

 

5. 글 마무리

 

2025년 현재, 상가 투자는 고수익보다 고위험 투자로 변해가고 있습니다.
공실, 관리, 금리, 세금이라는 4중 부담 속에서
더 이상 '무조건 괜찮은 수익형 부동산'은 아닙니다.

이럴 때일수록 더 유연하게 접근할 필요가 있습니다.
소형 주거형 부동산, 공유주택, 리츠 등 대체 투자처에 눈을 돌리는 것이
더 안정적인 수익 흐름을 가져다줄 수 있습니다.

 

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앞으로도 골댕이의 부동산 장부 많이 봐주시고 유용한 정보들 담아 가시길 바랍니다.